IV квартал 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл
Исследование рынка стрит‑ритейла Санкт‑Петербурга за IV кв. 2025 года
Рынок стрит‑ритейла в спальных районах Санкт‑Петербурга по итогам IV квартала 2025 года остаётся перегретым: спрос устойчиво превышает предложение, арендные ставки продолжают рост, а дефицит качественных помещений в новых и сложившихся «спальниках» усиливается. На фоне повышенной ротации и роста вакансии на центральных улицах, периферийные жилые массивы закрепляют статус более предсказуемых и доходных локаций для торговой недвижимости шаговой доступности.
Краткие выводы по рынку
К концу 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга сократился примерно на 20%, при этом спрос на встроенную коммерцию вырос примерно на 8%, что привело к ускоренному заполнению лотов в спальных районах и дефициту площадей формата 50–100 м².
Средний уровень арендных ставок встроенной коммерции в новых ЖК в спальных районах, по оценкам рынка, сместился от 1 700–2 000 к 2 000–2 200 руб./м² в месяц, реализуя ранее озвученный прогноз роста на 7–8% за 2025 год.
Наиболее трафиковые точки в спальных зонах (Приморский, Московский, Невский районы, Мурино, Красносельский и другие крупные жилые массивы) по‑прежнему демонстрируют верхний диапазон ставок на уровне 4 000–5 000 руб./м² в месяц за счёт высокой плотности населения и устойчивого пешеходного трафика.
В стрит‑ритейле на центральных улицах по итогам 2025 года закрытия превысили открытия более чем на 500 объектов: около 470 открытий против 510 закрытий, при этом ротация арендаторов и рост вакансии концентрируются именно в ключевых торговых коридорах.
На конец IV квартала 2025 года вакантность стрит‑ритейла на ключевых торговых коридорах Санкт‑Петербурга достигла около 6,3%, тогда как профильные обзоры оценивают целевой диапазон по рынку стрит‑ритейла в целом на уровне 5–7%; спальные районы за счёт дефицита встроенной коммерции тяготеют к нижней границе этого диапазона.
Общий уровень арендных ставок
Базовый диапазон в массовом сегменте Исследование по встроенной коммерции в ЖК фиксирует для Санкт‑Петербурга диапазон арендных ставок 20–24 тыс. руб./м² в год для встроенных помещений в жилых комплексах, что соответствует уровню около 1 700–2 000 руб./м² в месяц. С учётом зафиксированного в 2025 году роста спроса на 8% при одновременном снижении ввода на 20% и прогнозируемого увеличения ставок на 7–8% оценивается, что к концу года средние арендные платежи во встроенной коммерции спальных районов вплотную подошли к уровню 2 000–2 200 руб./м² в месяц.
Трафиковые точки спальных районов По данным консалтинговых обзоров петербургского рынка, ещё в середине 2024 года верхняя граница запрашиваемых ставок во встроенной коммерции достигала 5 000 руб./м² в месяц в Приморском, Московском и Невском районах и около 4 000 руб./м² в Мурино и Красносельском районе, что сопоставимо с рядом второстепенных центральных улиц. К IV кварталу 2025 года, на фоне ограничения нового предложения и роста трафика в крупных жилых массивах, этот верхний диапазон сохранился, а по отдельным уникальным локациям (узлы пересадок, плотные кварталы у метро) стал рыночным ориентиром для новых сделок.
Динамика арендных ставок в течение 2025 года Статьи РБК и городских деловых изданий фиксируют общее удорожание коммерческих помещений для бизнеса в Петербурге в 2025 году, связывая его с ростом себестоимости строительства, сокращением объёма нового предложения и сохранением высокого спроса со стороны ритейла и сервисных компаний. Материалы региональных СМИ и отраслевых аналитиков, подводящих итоги 2025 года, подтверждают, что прогноз роста ставок на 7–8% до уровня около 2 200 руб./м² в месяц в сегменте встроенной коммерции реализовался в верхней части массового диапазона, особенно в наиболее востребованных спальных локациях.
Уровень вакантности стрит‑ритейла и встроенной коммерции
Встроенная коммерция в новых и действующих ЖК
В течение 2025 года в Петербурге было введено существенно меньше коммерческих площадей в новых жилых комплексах: объём ввода стрит‑ритейла в новостройках сократился примерно на 20% по сравнению с предыдущим периодом.
На этом фоне спрос на встроенную коммерцию вырос на 8% за девять месяцев 2025 года, а к концу года ключевым дефицитным форматом стали помещения площадью 50–100 м² под магазины повседневного спроса, услуги и пункты выдачи заказов.
Исследование по встроенной коммерции показывает, что в качественных жилых проектах заполняемость коммерческих помещений достигает 84% и более, а Санкт‑Петербург обеспечивает инвесторам доходность порядка 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года, что поддерживает низкий уровень вакантности в спальных районах.
Таким образом, по итогам IV квартала 2025 года встроенная коммерция в спальных районах характеризуется минимальной вакантностью, при которой свободные лоты быстро находят арендаторов или покупателей, а большая часть оборота приходится на ротацию действующих операторов и точечную продажу новых помещений.
Уличный стрит‑ритейл в жилых массивах
Ещё ранее аналитика JLL и профильных порталов показывала высокую насыщенность стрит‑ритейлом зон около станций метро в спальных районах: только вокруг 18 станций метро фиксировалось порядка 2,7 тыс. объектов с уличными входами, что задаёт устойчивую планку плотности предложения.
К концу 2025 года структуру стрит‑ритейла во многом формируют операторы общественного питания, fashion, продуктовые форматы, ювелирные и сувенирные магазины, а также растущий сегмент пунктов выдачи заказов — на это указывают сводные данные NF Group и отраслевые обзоры по ротации арендаторов.
На фоне того, что в центре города за 2025 год было зафиксировано около 470 открытий и порядка 510 закрытий объектов стрит‑ритейла, эксперты отмечают постепенное смещение части форматов из центральных улиц в жилые районы, где трафик более устойчив, а соотношение ставки и выручки — предсказуемее.
По итогам 2025 года профильные аналитики оценивают, что в целом по сегменту стрит‑ритейла уровень вакантности закрепился в диапазоне около 5–7%, при этом дефицит качественных улиц и встроенных помещений в спальных районах не позволяет вакантности там приблизиться к значениям центральных коридоров.
Изменение условий и ключевые факторы в IV квартале 2025 года
Сокращение ввода и дефицит предложения
Материалы Piter.tv и городских СМИ подчёркивают, что по итогам 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга упал примерно на 20%, тогда как интерес к встроенной коммерции и сделкам с такими помещениями продолжал расти.
На рынке фиксируется дефицит лотов именно в массовом диапазоне 50–100 м², который наиболее востребован сетевыми ритейлерами, локальными сервисами и операторскими форматами (аптеки, офлайн‑подразделения e‑commerce, пункты выдачи заказов маркетплейсов).
Девелоперы всё активнее рассматривают встроенную коммерцию как отдельный инвестиционный продукт: часть помещений продаётся на ранних стадиях строительства, часть удерживается в собственности и сдается по единой концепции, что дополнительно ограничивает свободный объём рынка в спальных районах.
Спрос на «15‑минутный город» и локальные сервисы
Концепция 15‑минутной доступности — наличие ключевых сервисов в шаговой доступности от дома — стала одним из основных драйверов развития встроенной коммерции и стрит‑ритейла в спальных районах, что фиксируется как в аналитике девелоперов, так и в обзорах по встроенным помещениям.
В крупных жилых массивах типа Мурино, Кудрово, новых кварталов в Приморском, Московском и Невском районах сформировались полноценные пояса локального стрит‑ритейла с доминированием продуктов повседневного спроса, услуг и общепита, что снижает зависимость жителей от центральных торговых улиц.
Переток спроса с центра в спальные районы
По данным NF Group, в 2025 году на центральных торговых улицах Петербурга закрытия объектов стрит‑ритейла превысили открытия примерно на 9%, что отражает усиление ротации арендаторов и более осторожный подход бизнеса к центральным локациям.
Аналитики Maris и деловые СМИ сообщают, что к III кварталу 2025 года уровень вакантности в стрит‑ритейле на основных торговых коридорах достиг около 8%, а число закрытий превысило число открытий на 25%; по оценке Nikoliers, к концу года вакансия на ключевых коридорах закрепилась примерно на 6,3%, что выше уровня 2024 года на 1,5 п.п.
На этом фоне ряд операторов общественного питания, fashion‑ритейла и сервисов свернул или оптимизировал присутствие в центре, перераспределяя развитие в пользу сильных спальных локаций с более устойчивым спросом и меньшими рисками простоя.
Инвестиционный интерес к встроенной коммерции
Исследование NEOMAKER фиксирует, что встроенная коммерция в ЖК обеспечивает инвесторам доходность порядка 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года, а Санкт‑Петербург в сравнительном анализе городов России демонстрирует один из лучших балансов входа и доходности.
Отраслевые обзоры отмечают, что часть частных инвесторов смещается из жилого сегмента в сторону коммерческих помещений в новых комплексах, рассматривая их как более предсказуемый источник кэш‑флоу: при удачной локации качественные помещения в спальных районах практически не простаивают.
Итоги о состоянии рынка стрит‑ритейла в спальных районах за IV квартал 2025 года
К концу IV квартала 2025 года рынок стрит‑ритейла и встроенной коммерции в спальных районах Санкт‑Петербурга характеризуется сочетанием дефицита качественных помещений, повышенной инвестиционной привлекательности и устойчивого локального спроса на фоне умеренного охлаждения активности на центральных улицах. Средний диапазон арендных ставок во встроенной коммерции в новых и обновляемых жилых массивах сместился к уровню 2 000–2 200 руб./м² в месяц, а в наиболее трафиковых локациях по‑прежнему зафиксированы ставки 4 000–5 000 руб./м² в месяц, что ставит лучшие спальные локации вровень со второстепенными центральными коридорами.
Низкая вакантность встроенной коммерции, рост доли сделок с помещениями 50–100 м², а также смещение части операторов и инвесторов из центра в спальные районы формируют устойчивый тренд на укрепление роли жилых массивов как ключевого драйвера рынка торговой недвижимости Петербурга в среднесрочной перспективе. Для девелоперов и владельцев это означает необходимость более тщательного планирования встроенной коммерции в новых проектах и активного управления пулом арендаторов в уже сформировавшихся спальных локациях.
Коммерсантъ. Число закрытий стрит‑ритейла на главных торговых улицах Петербурга превысило количество открытий. 14.10.2025. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8120660