Аналитика стрит-ритейл
2025-12-25 15:37

IV квартал 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл

Исследование рынка стрит‑ритейла Санкт‑Петербурга за IV кв. 2025 года

Рынок стрит‑ритейла в спальных районах Санкт‑Петербурга по итогам IV квартала 2025 года остаётся перегретым: спрос устойчиво превышает предложение, арендные ставки продолжают рост, а дефицит качественных помещений в новых и сложившихся «спальниках» усиливается. На фоне повышенной ротации и роста вакансии на центральных улицах, периферийные жилые массивы закрепляют статус более предсказуемых и доходных локаций для торговой недвижимости шаговой доступности.

Краткие выводы по рынку

  • К концу 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга сократился примерно на 20%, при этом спрос на встроенную коммерцию вырос примерно на 8%, что привело к ускоренному заполнению лотов в спальных районах и дефициту площадей формата 50–100 м².

  • Средний уровень арендных ставок встроенной коммерции в новых ЖК в спальных районах, по оценкам рынка, сместился от 1 700–2 000 к 2 000–2 200 руб./м² в месяц, реализуя ранее озвученный прогноз роста на 7–8% за 2025 год.

  • Наиболее трафиковые точки в спальных зонах (Приморский, Московский, Невский районы, Мурино, Красносельский и другие крупные жилые массивы) по‑прежнему демонстрируют верхний диапазон ставок на уровне 4 000–5 000 руб./м² в месяц за счёт высокой плотности населения и устойчивого пешеходного трафика.

  • В стрит‑ритейле на центральных улицах по итогам 2025 года закрытия превысили открытия более чем на 500 объектов: около 470 открытий против 510 закрытий, при этом ротация арендаторов и рост вакансии концентрируются именно в ключевых торговых коридорах.

  • На конец IV квартала 2025 года вакантность стрит‑ритейла на ключевых торговых коридорах Санкт‑Петербурга достигла около 6,3%, тогда как профильные обзоры оценивают целевой диапазон по рынку стрит‑ритейла в целом на уровне 5–7%; спальные районы за счёт дефицита встроенной коммерции тяготеют к нижней границе этого диапазона.

Общий уровень арендных ставок

Базовый диапазон в массовом сегменте
Исследование по встроенной коммерции в ЖК фиксирует для Санкт‑Петербурга диапазон арендных ставок 20–24 тыс. руб./м² в год для встроенных помещений в жилых комплексах, что соответствует уровню около 1 700–2 000 руб./м² в месяц.​
С учётом зафиксированного в 2025 году роста спроса на 8% при одновременном снижении ввода на 20% и прогнозируемого увеличения ставок на 7–8% оценивается, что к концу года средние арендные платежи во встроенной коммерции спальных районов вплотную подошли к уровню 2 000–2 200 руб./м² в месяц.

Трафиковые точки спальных районов
По данным консалтинговых обзоров петербургского рынка, ещё в середине 2024 года верхняя граница запрашиваемых ставок во встроенной коммерции достигала 5 000 руб./м² в месяц в Приморском, Московском и Невском районах и около 4 000 руб./м² в Мурино и Красносельском районе, что сопоставимо с рядом второстепенных центральных улиц.
К IV кварталу 2025 года, на фоне ограничения нового предложения и роста трафика в крупных жилых массивах, этот верхний диапазон сохранился, а по отдельным уникальным локациям (узлы пересадок, плотные кварталы у метро) стал рыночным ориентиром для новых сделок.

Динамика арендных ставок в течение 2025 года
Статьи РБК и городских деловых изданий фиксируют общее удорожание коммерческих помещений для бизнеса в Петербурге в 2025 году, связывая его с ростом себестоимости строительства, сокращением объёма нового предложения и сохранением высокого спроса со стороны ритейла и сервисных компаний.
Материалы региональных СМИ и отраслевых аналитиков, подводящих итоги 2025 года, подтверждают, что прогноз роста ставок на 7–8% до уровня около 2 200 руб./м² в месяц в сегменте встроенной коммерции реализовался в верхней части массового диапазона, особенно в наиболее востребованных спальных локациях.

Уровень вакантности стрит‑ритейла и встроенной коммерции

Встроенная коммерция в новых и действующих ЖК

  • В течение 2025 года в Петербурге было введено существенно меньше коммерческих площадей в новых жилых комплексах: объём ввода стрит‑ритейла в новостройках сократился примерно на 20% по сравнению с предыдущим периодом.
  • На этом фоне спрос на встроенную коммерцию вырос на 8% за девять месяцев 2025 года, а к концу года ключевым дефицитным форматом стали помещения площадью 50–100 м² под магазины повседневного спроса, услуги и пункты выдачи заказов.
  • Исследование по встроенной коммерции показывает, что в качественных жилых проектах заполняемость коммерческих помещений достигает 84% и более, а Санкт‑Петербург обеспечивает инвесторам доходность порядка 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года, что поддерживает низкий уровень вакантности в спальных районах.​

Таким образом, по итогам IV квартала 2025 года встроенная коммерция в спальных районах характеризуется минимальной вакантностью, при которой свободные лоты быстро находят арендаторов или покупателей, а большая часть оборота приходится на ротацию действующих операторов и точечную продажу новых помещений.

Уличный стрит‑ритейл в жилых массивах

  • Ещё ранее аналитика JLL и профильных порталов показывала высокую насыщенность стрит‑ритейлом зон около станций метро в спальных районах: только вокруг 18 станций метро фиксировалось порядка 2,7 тыс. объектов с уличными входами, что задаёт устойчивую планку плотности предложения.​
  • К концу 2025 года структуру стрит‑ритейла во многом формируют операторы общественного питания, fashion, продуктовые форматы, ювелирные и сувенирные магазины, а также растущий сегмент пунктов выдачи заказов — на это указывают сводные данные NF Group и отраслевые обзоры по ротации арендаторов.
  • На фоне того, что в центре города за 2025 год было зафиксировано около 470 открытий и порядка 510 закрытий объектов стрит‑ритейла, эксперты отмечают постепенное смещение части форматов из центральных улиц в жилые районы, где трафик более устойчив, а соотношение ставки и выручки — предсказуемее.

По итогам 2025 года профильные аналитики оценивают, что в целом по сегменту стрит‑ритейла уровень вакантности закрепился в диапазоне около 5–7%, при этом дефицит качественных улиц и встроенных помещений в спальных районах не позволяет вакантности там приблизиться к значениям центральных коридоров.

Изменение условий и ключевые факторы в IV квартале 2025 года

Сокращение ввода и дефицит предложения

  • Материалы Piter.tv и городских СМИ подчёркивают, что по итогам 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга упал примерно на 20%, тогда как интерес к встроенной коммерции и сделкам с такими помещениями продолжал расти.
  • На рынке фиксируется дефицит лотов именно в массовом диапазоне 50–100 м², который наиболее востребован сетевыми ритейлерами, локальными сервисами и операторскими форматами (аптеки, офлайн‑подразделения e‑commerce, пункты выдачи заказов маркетплейсов).
  • Девелоперы всё активнее рассматривают встроенную коммерцию как отдельный инвестиционный продукт: часть помещений продаётся на ранних стадиях строительства, часть удерживается в собственности и сдается по единой концепции, что дополнительно ограничивает свободный объём рынка в спальных районах.

Спрос на «15‑минутный город» и локальные сервисы

  • Концепция 15‑минутной доступности — наличие ключевых сервисов в шаговой доступности от дома — стала одним из основных драйверов развития встроенной коммерции и стрит‑ритейла в спальных районах, что фиксируется как в аналитике девелоперов, так и в обзорах по встроенным помещениям.
  • В крупных жилых массивах типа Мурино, Кудрово, новых кварталов в Приморском, Московском и Невском районах сформировались полноценные пояса локального стрит‑ритейла с доминированием продуктов повседневного спроса, услуг и общепита, что снижает зависимость жителей от центральных торговых улиц.

Переток спроса с центра в спальные районы

  • По данным NF Group, в 2025 году на центральных торговых улицах Петербурга закрытия объектов стрит‑ритейла превысили открытия примерно на 9%, что отражает усиление ротации арендаторов и более осторожный подход бизнеса к центральным локациям.
  • Аналитики Maris и деловые СМИ сообщают, что к III кварталу 2025 года уровень вакантности в стрит‑ритейле на основных торговых коридорах достиг около 8%, а число закрытий превысило число открытий на 25%; по оценке Nikoliers, к концу года вакансия на ключевых коридорах закрепилась примерно на 6,3%, что выше уровня 2024 года на 1,5 п.п.
  • На этом фоне ряд операторов общественного питания, fashion‑ритейла и сервисов свернул или оптимизировал присутствие в центре, перераспределяя развитие в пользу сильных спальных локаций с более устойчивым спросом и меньшими рисками простоя.

Инвестиционный интерес к встроенной коммерции

  • Исследование NEOMAKER фиксирует, что встроенная коммерция в ЖК обеспечивает инвесторам доходность порядка 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года, а Санкт‑Петербург в сравнительном анализе городов России демонстрирует один из лучших балансов входа и доходности.​
  • Отраслевые обзоры отмечают, что часть частных инвесторов смещается из жилого сегмента в сторону коммерческих помещений в новых комплексах, рассматривая их как более предсказуемый источник кэш‑флоу: при удачной локации качественные помещения в спальных районах практически не простаивают.

Итоги о состоянии рынка стрит‑ритейла в спальных районах за IV квартал 2025 года

К концу IV квартала 2025 года рынок стрит‑ритейла и встроенной коммерции в спальных районах Санкт‑Петербурга характеризуется сочетанием дефицита качественных помещений, повышенной инвестиционной привлекательности и устойчивого локального спроса на фоне умеренного охлаждения активности на центральных улицах. Средний диапазон арендных ставок во встроенной коммерции в новых и обновляемых жилых массивах сместился к уровню 2 000–2 200 руб./м² в месяц, а в наиболее трафиковых локациях по‑прежнему зафиксированы ставки 4 000–5 000 руб./м² в месяц, что ставит лучшие спальные локации вровень со второстепенными центральными коридорами.

Низкая вакантность встроенной коммерции, рост доли сделок с помещениями 50–100 м², а также смещение части операторов и инвесторов из центра в спальные районы формируют устойчивый тренд на укрепление роли жилых массивов как ключевого драйвера рынка торговой недвижимости Петербурга в среднесрочной перспективе. Для девелоперов и владельцев это означает необходимость более тщательного планирования встроенной коммерции в новых проектах и активного управления пулом арендаторов в уже сформировавшихся спальных локациях.

Источники:

РБК Санкт-Петербург. В Петербурге резко дорожают ставки аренды помещений на первых этажах новостроек. 02.07.2024. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/03/07/2024/668560199a7947fb719b1dfe​

78.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Петербурга на пороге дефицита. 09.01.2026. URL: https://78.ru/news/2026-01-10/stritriteil-v-spalnih-raionah-peterburga-na-poroge-deficita​

Московский комсомолец в Петербурге. Стрит‑ритейл в Петербурге уперся в нехватку площадей. 09.01.2026. URL: https://spb.mk.ru/social/2026/01/10/stritriteyl-v-peterburge-upersya-v-nekhvatku-ploshhadey.html​

Piter.tv. Ввод стрит‑ритейла в петербургских новостройках упал на 20%. 31.12.2025. URL: https://piter.tv/event/vvod_kommercheskih_pomeschenij_v_novostrojkah_spb/​

РБК Санкт-Петербург. Почему в Петербурге дорожают помещения для бизнеса. 04.12.2025. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/05/12/2025/6932d6b19a7947245633c922​

Коммерсантъ. Стрит‑ритейл подбирается к дефициту. 09.01.2026. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8335880​

NEOMAKER.RU (ДЕЛАЙНОВОЕ.РФ). Комплексный анализ рынка встроенной коммерции в ЖК по городам России (2025). 27–28.11.2025. URL: https://www.neomaker.ru/analyses/tpost/thrpa4lmj1-kompleksnii-analiz-rinka-vstroennoi-komm

Malls.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Санкт‑Петербурга. 15.11.2016. URL: https://www.malls.ru/rus/analytics/strit-riteyl-v-spalnykh-rayonakh-sankt-peterburga.shtml​

NSP.ru (Недвижимость и строительство Петербурга). Стрит‑ритейл в крупных жилых массивах Петербурга. 08.03.2021. URL: https://nsp.ru/27881-murino-novyi-nevskii​

Glavstroy‑СПб. Бизнес шаговой доступности: коммерческие помещения в ЖК востребованы в эпоху 15‑минутного города. 22.09.2020. URL: https://glavstroy-spb.ru/press-center/article_biznes-shagovoy-dostupnosti-kommercheskie-pomeshcheniya-v-zhk-vostrebovany-v-epokh​

Malls.ru. Девелоперы пересматривают стратегию встроенных помещений в ЖК. 23.02.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/developery-peresmatrivayut-strategiyu-vstroennykh-pomeshcheniy-v-zhk.shtml​

Malls.ru. Рынок торговой недвижимости Санкт‑Петербурга: рост вакантности на фоне новых открытий. 09.07.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/rynok-torgovoy-nedvizhimosti-sankt-peterburga-rost-vakantnosti-na-fone-novykh-otkrytiy.shtml​

Retail.ru. В 2025 году на улицах Санкт‑Петербурга закрылись более 500 объектов стрит‑ритейла. 18.12.2025. URL: https://www.retail.ru/news/v-2025-godu-na-ulitsakh-sankt-peterburga-zakrylis-bolee-500-obektov-strit-riteyl-19-dekabrya-2025-272/​

Retail.ru / NF Group. Вакантность на основных торговых улицах Петербурга выросла за год. 07.12.2025. URL: https://www.retail.ru/news/nf-group-vakantnost-na-osnovnykh-torgovykh-koridorakh-peterburga-vyrosla-za-god--8-dekabrya-2025-2722​

Maris | Colliers International (через arspb.ru). Maris: Итоги 3 квартала в стрит‑ритейле Петербурга. 29.10.2025. URL: https://arspb.ru/news_analytics/detail/2196f60eb55311f086c8b4b52f561288/ ​

Nikoliers. Итоги 2025 | Россия | Торговая недвижимость. Стрит‑ритейл. 25.12.2025. URL: https://nikoliers.ru/analytics/itogi-2025-rossiya-sankt-peterburg-torgovaya-nedvizhimost-strit-riteyl/ ​

Коммерсантъ. Число закрытий стрит‑ритейла на главных торговых улицах Петербурга превысило количество открытий. 14.10.2025. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8120660​

Деловой Петербург. Число закрытий в стрит‑ретейле Петербурга на 25% превысило число открытий. 19.10.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/10/19/chislo-zakritij-v-strit-retejle​

Деловой Петербург. Стрит‑ритейл СПб 2025: улицы, бренды, прогноз. 07.04.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/04/08/hleb-nasushhnij--rekordi-i-rotacija​

Логирус / Logistics.ru. Как меняются ключевые торговые коридоры Петербурга в 2025 году. 14.10.2025. URL: https://logistics.ru/riteyl/kak-menyayutsya-klyuchevye-torgovye-koridory-peterburga-signal-k-peresborke​

New Retail. На торговых улицах Петербурга зафиксирован небольшой рост вакантности. 15.10.2025. URL: https://new-retail.ru/novosti/retail/na_torgovykh_ulitsakh_peterburga_zafiksirovan_nebolshoy_rost_vakantnosti/​

Фонтанка.ру. Доля свободных площадей в стрит‑ретейле Петербурга растёт. 09.12.2025. URL: https://www.fontanka.ru/2025/12/09/76165091/​

CRE.ru. Торговая площадь: каким стал 2025‑й для ТЦ, e‑commerce и стрит‑ритейла. 23.12.2025. URL: https://cre.ru/analytics/100776