Аналитика стрит-ритейл http://litashrealty.ru Аналитические статьи о состоянии рынка торговой недвижимости ru Итоги 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл http://litashrealty.ru/tpost/vjxxangts1-itogi-2025-sankt-peterburg-torgovaya-ned http://litashrealty.ru/tpost/vjxxangts1-itogi-2025-sankt-peterburg-torgovaya-ned?amp=true Mon, 02 Feb 2026 12:00:00 +0300 Julia Scott Аналитический отчет о состоянии рынка стрит-ритейл недвижимости Санкт-Петербурга за 2025 год

Итоги 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл

Исследование рынка стрит‑ритейла Санкт‑Петербурга 2025 — Итоги

Рынок стрит‑ритейла Санкт‑Петербурга по итогам 2025 года прошёл фазу активной адаптации: в центре выросла ротация и вакантность, а спальные районы закрепили статус наиболее устойчивых и дефицитных по предложениям локаций. На фоне сокращения ввода встроенной коммерции и удорожания строительства состоялся заметный рост арендных ставок при сохранении интереса со стороны ритейлеров и частных инвесторов.

Краткие выводы по рынку

  • В 2025 году ввод коммерческих помещений в новостройках Санкт‑Петербурга сократился примерно на 20%, в то время как спрос на встроенную коммерцию вырос почти на 8%, что сформировало дефицит ликвидных лотов, прежде всего площадью 50–100 м².

  • Средний уровень арендных ставок встроенной коммерции в новых ЖК за год сместился от диапазона 1 700–2 000 руб./м² в месяц к 2 000–2 200 руб./м² в месяц, реализовав прогноз роста на 7–8% в массовом сегменте, особенно в спальных районах.

  • Наиболее трафиковые точки в спальных кластерах (Приморский, Московский, Невский районы, Мурино, Красносельский и др.) по‑прежнему демонстрируют ставки 4 000–5 000 руб./м² в месяц, что сопоставимо с рядом второстепенных центральных коридоров.

  • На центральных улицах за 2025 год было открыто около 470 объектов стрит‑ритейла и закрыто порядка 510: закрытия превысили открытия на 9%, что отразило рост чувствительности бизнеса к трафику и издержкам.

  • По итогам года вакантность стрит‑ритейла на ключевых торговых коридорах зафиксировалась в диапазоне 6–8% в зависимости от методики оценки, при этом аналитики Nikoliers и NF Group сходятся в том, что рынок вышел на фазу стабильности после «арендного бума» 2023–2024 годов.

Коммерческие условия по спальным районам

Уровень и динамика арендных ставок

  • Профильное исследование NEOMAKER по встроенной коммерции фиксирует для Санкт‑Петербурга типичный диапазон 20–24 тыс. руб./м² в год (примерно 1 700–2 000 руб./м² в месяц) для встроенных помещений в жилых комплексах, преимущественно расположенных в спальных районах и новых массивах.​
  • В течение 2025 года, на фоне сокращения нового предложения и роста спроса, средний уровень ставок во встроенной коммерции спальных районов сместился вверх — к 2 000–2 200 руб./м² в месяц, что подтверждается совокупностью оценок девелоперов и рыночных аналитиков.

Трафиковые спальные кластеры

  • По данным «Петербургской Недвижимости» и отраслевых СМИ, ещё к середине 2024 года верхняя граница запрашиваемых ставок во встроенной коммерции достигла 5 000 руб./м² в месяц в Приморском, Московском и Невском районах и около 4 000 руб./м² в Мурино и Красносельском районе; в 2025 году этот уровень закрепился как ориентир для уникальных локаций с максимальным трафиком.
  • Наиболее ярко рост арендных платежей проявился в новых крупных жилых массивах и пригородах (Мурино, Кудрово, новые кварталы Приморского и Невского районов), где высокая плотность населения и развитая инфраструктура формируют устойчивый спрос на стрит‑ритейл шаговой доступности.

Сравнение центра и спальных районов

  • Центральные торговые коридоры в 2025 году сохраняли номинально более высокие ставки, но различия с лучшими спальными локациями сократились, в то время как риск простоев и ротации арендаторов в центре был существенно выше.
  • Для многих операторов, в особенности в сегментах повседневного спроса и сервисов, соотношение выручки и арендных платежей оказалось более комфортным именно в спальных районах, что стимулировало перераспределение экспансии в пользу «спальников».

Уровень вакантности стрит‑ритейла и встроенной коммерции

Спальные районы и встроенная коммерция

  • Встроенная коммерция в новых ЖК в 2025 году характеризовалась высокой заполняемостью: исследование NEOMAKER оценивает, что в качественных проектах доля занятых помещений достигает 84% и более, а Санкт‑Петербург обеспечивает инвесторам доходность 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года.​
  • На фоне сокращения ввода на 20% и роста числа сделок встроенная коммерция в спальных районах демонстрировала минимальную структурную вакансию, а дефицит площадей формата 50–100 м² стал ключевой темой экспертов к концу года.

Уличный стрит‑ритейл в жилых массивах

  • Ранее проведённые исследования стрит‑ритейла у станций метро в спальных районах показывали, что только в зоне влияния 18 станций метро было сосредоточено порядка 2,7 тыс. объектов с уличными входами, и 2025 год скорее усилил эту плотность за счёт донаполнения уже сложившихся кластеров.
  • Большая часть закрытий и ротации в 2025 году пришлась на центральные коридоры; в спальных районах операторы, как правило, либо продлевали договоры, либо переносили точки в сопоставимые по трафику локации в рамках того же массива, что поддерживало низкую вакантность.

Центральные коридоры — фон для сравнения

  • По данным Maris и Nikoliers, к концу трёх кварталов 2025 года вакантность в стрит‑ритейле ключевых торговых коридоров достигла 6,2–8,0% в зависимости от методики оценки, что на 1,5–2,7 п.п. выше показателей 2024 года.
  • NF Group в декабрьском обзоре отметила, что по итогам 2025 года на центральных улицах зафиксировано около 470 открытий и 510 закрытий объектов стрит‑ритейла, что отразилось в усилении ротации и повышенной чувствительности арендаторов к арендным ставкам; совокупная вакансия на ключевых улицах приблизилась к 6–7%.

Изменение условий и ключевые факторы 2025 года

Сокращение ввода и дефицит предложения

  • По итогам 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Санкт‑Петербурга упал примерно на 20%, что зафиксировано в городских СМИ и аналитике девелоперов, при сохранении высокого уровня спроса на встроенную коммерцию.
  • На рынке отчётливо проявился дефицит помещений площадью 50–100 м² в спальных районах, которые являются универсальным форматом для продуктовых магазинов, бытовых услуг, аптек, кафе и пунктов выдачи заказов; такие лоты занимались одними из первых и практически не простаивали.

Концепция «15‑минутного города» и локальные сервисы

  • Девелоперские обзоры и исследования встроенной коммерции подчёркивают, что концепция «15‑минутного города» закрепилась как стандарт проектирования: в новых жилых комплексах под коммерцию, как правило, закладывается 2,5–15% общей площади, а доля встроенных помещений в структуре проектов Петербурга выросла примерно до 6%.
  • В крупных спальных массивах жители всё чаще закрывают основные потребности в пределах шаговой доступности, что поддерживает устойчивый спрос на локальные форматы стрит‑ритейла и снижает зависимость от центральных торговых улиц.

Ротация и переток спроса из центра

  • По данным NF Group, в 2025 году на центральных улицах города закрытия превысили открытия примерно на 9% (около 470 открытий и 510 закрытий), причём основными драйверами ротации стали сегменты общественного питания и fashion‑ритейла.
  • Аналитика Maris, Nikoliers и деловых медиа фиксирует рост вакантности и ротации на центральных коридорах, что стимулировало часть операторов пересматривать стратегии и переносить новые открытия в жилые районы с более стабильным трафиком и прогнозируемой выручкой.

Инвестиционная привлекательность встроенной коммерции

  • Исследование NEOMAKER отмечает, что встроенная коммерция в ЖК в Санкт‑Петербурге обеспечивает доходность 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года, а входной билет для частного инвестора в виде нескольких лотов во встроенной коммерции в спальных районах выглядит более привлекательным и предсказуемым по сравнению с жильём.​
  • Обзоры CRE.ru и деловой прессы подводят итог 2025 года как периоду, когда встроенная коммерция и стрит‑ритейл в жилых массивах закрепили статус «инфраструктурного актива»: риск простоя при грамотном выборе локации минимален, а дисбаланс спроса и предложения позволяет индексировать ставки вместе с инфляцией

Итоги о состоянии рынка стрит‑ритейла в 2025 году

В целом 2025 год стал для рынка стрит‑ритейла Санкт‑Петербурга годом структурной перестройки: центральные торговые коридоры вышли на фазу повышенной ротации и роста вакантности, тогда как спальные районы и крупные жилые массивы усилили позиции как основной драйвер спроса на встроенную коммерцию и торговые помещения шаговой доступности. Комбинация сокращения ввода, роста себестоимости строительства и высокой востребованности формата «15‑минутного города» подтолкнула арендные ставки вверх, особенно в качественных объектах спальных районов.

Для девелоперов и собственников 2025 год подтвердил необходимость более точечного планирования и управления встроенной коммерцией: успешные проекты в спальных районах демонстрируют практически полное заполнение и устойчивый денежный поток, в то время как в центре поиск баланса между ставками, трафиком и форматом бизнеса становится ключевым фактором выживаемости. Вход частных инвесторов в сегмент встроенной коммерции в ЖК, а также усиление роли стрит‑ритейла в структуре новых проектов позволяют ожидать, что и в 2026 году именно спальные районы будут оставаться ядром роста рынка торговой недвижимости Санкт‑Петербурга.

Источники:

РБК Санкт-Петербург. В Петербурге резко дорожают ставки аренды помещений на первых этажах новостроек. 02.07.2024. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/03/07/2024/668560199a7947fb719b1dfe​

78.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Петербурга на пороге дефицита. 09.01.2026. URL: https://78.ru/news/2026-01-10/stritriteil-v-spalnih-raionah-peterburga-na-poroge-deficita​

Московский комсомолец в Петербурге. Стрит‑ритейл в Петербурге уперся в нехватку площадей. 09.01.2026. URL: https://spb.mk.ru/social/2026/01/10/stritriteyl-v-peterburge-upersya-v-nekhvatku-ploshhadey.html​

Piter.tv. Ввод стрит‑ритейла в петербургских новостройках упал на 20%. 31.12.2025. URL: https://piter.tv/event/vvod_kommercheskih_pomeschenij_v_novostrojkah_spb/​

РБК Санкт-Петербург. Почему в Петербурге дорожают помещения для бизнеса. 04.12.2025. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/05/12/2025/6932d6b19a7947245633c922​

Коммерсантъ. Стрит‑ритейл подбирается к дефициту. 09.01.2026. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8335880​

NEOMAKER.RU (ДЕЛАЙНОВОЕ.РФ). Комплексный анализ рынка встроенной коммерции в ЖК по городам России (2025). 27–28.11.2025. URL: https://www.neomaker.ru/analyses/tpost/thrpa4lmj1-kompleksnii-analiz-rinka-vstroennoi-komm

Malls.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Санкт‑Петербурга. 15.11.2016. URL: https://www.malls.ru/rus/analytics/strit-riteyl-v-spalnykh-rayonakh-sankt-peterburga.shtml​

NSP.ru (Недвижимость и строительство Петербурга). Стрит‑ритейл в крупных жилых массивах Петербурга. 08.03.2021. URL: https://nsp.ru/27881-murino-novyi-nevskii​

Glavstroy‑СПб. Бизнес шаговой доступности: коммерческие помещения в ЖК востребованы в эпоху 15‑минутного города. 22.09.2020. URL: https://glavstroy-spb.ru/press-center/article_biznes-shagovoy-dostupnosti-kommercheskie-pomeshcheniya-v-zhk-vostrebovany-v-epokh​

Malls.ru. Девелоперы пересматривают стратегию встроенных помещений в ЖК. 23.02.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/developery-peresmatrivayut-strategiyu-vstroennykh-pomeshcheniy-v-zhk.shtml​

Malls.ru. Рынок торговой недвижимости Санкт‑Петербурга: рост вакантности на фоне новых открытий. 09.07.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/rynok-torgovoy-nedvizhimosti-sankt-peterburga-rost-vakantnosti-na-fone-novykh-otkrytiy.shtml​

Retail.ru / NF Group. В 2025 году на улицах Санкт‑Петербурга закрылись более 500 объектов стрит‑ритейла. 18.12.2025. URL: https://www.retail.ru/news/v-2025-godu-na-ulitsakh-sankt-peterburga-zakrylis-bolee-500-obektov-strit-riteyl-19-dekabrya-2025-272/​

Retail.ru / NF Group. Nikoliers: как меняются ключевые торговые коридоры Петербурга после «арендного бума»? 14.10.2025. URL: https://www.retail.ru/news/nikoliers-kak-menyayutsya-klyuchevye-torgovye-koridory-peterburga-posle-arendnog-15-oktyabrya-2025-2721/​

Retail.ru / Nikoliers. Nikoliers: стрит‑ритейл Санкт‑Петербурга продолжит трансформироваться. 18.01.2026. URL: https://www.retail.ru/news/nikoliers-strit-riteyl-sankt-peterburga-prodolzhit-transformirovatsya-19-yanvarya-2026-273521/​

Maris | Colliers International (через arspb.ru). Maris: Итоги 3 квартала в стрит‑ритейле Петербурга. 29.10.2025. URL: https://arspb.ru/news_analytics/detail/2196f60eb55311f086c8b4b52f561288/ ​

Nikoliers. III квартал 2025 | Россия | Санкт‑Петербург | Торговая недвижимость. Стрит‑ритейл. 04.02.2026. URL: https://nikoliers.ru/analytics/iii-kvartal-2025-rossiya-sankt-peterburg-torgovaya-nedvizhimost-strit-riteyl/ ​

Nikoliers. Итоги 2025 | Россия | Торговая недвижимость. Стрит‑ритейл. 25.12.2025. URL: https://nikoliers.ru/analytics/itogi-2025-rossiya-sankt-peterburg-torgovaya-nedvizhimost-strit-riteyl/ ​

Коммерсантъ. Число закрытий стрит‑ритейла на главных торговых улицах Петербурга превысило количество открытий. 14.10.2025. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8120660​

Деловой Петербург. Число закрытий в стрит‑ретейле Петербурга на 25% превысило число открытий. 19.10.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/10/19/chislo-zakritij-v-strit-retejle​

Деловой Петербург. Стрит‑ритейл СПб 2025: улицы, бренды, прогноз. 07.04.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/04/08/hleb-nasushhnij--rekordi-i-rotacija​

Логирус / Logistics.ru. Как меняются ключевые торговые коридоры Петербурга в 2025 году. 14.10.2025. URL: https://logistics.ru/riteyl/kak-menyayutsya-klyuchevye-torgovye-koridory-peterburga-signal-k-peresborke​

New Retail. На торговых улицах Петербурга зафиксирован небольшой рост вакантности. 15.10.2025. URL: https://new-retail.ru/novosti/retail/na_torgovykh_ulitsakh_peterburga_zafiksirovan_nebolshoy_rost_vakantnosti/​

Фонтанка.ру. Доля свободных площадей в стрит‑ретейле Петербурга растёт. 09.12.2025. URL: https://www.fontanka.ru/2025/12/09/76165091/​

CRE.ru. Торговая площадь: каким стал 2025‑й для ТЦ, e‑commerce и стрит‑ритейла. 23.12.2025. URL: https://cre.ru/analytics/100776
]]> IV квартал 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл http://litashrealty.ru/tpost/elvl3u7b61-iv-kvartal-2025-sankt-peterburg-torgovay http://litashrealty.ru/tpost/elvl3u7b61-iv-kvartal-2025-sankt-peterburg-torgovay?amp=true Thu, 25 Dec 2025 15:37:00 +0300 Simon Einstein Аналитический отчет о состоянии рынка стрит-ритейл недвижимости Санкт-Петербурга за IV квартал 2025 года

IV квартал 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл

Исследование рынка стрит‑ритейла Санкт‑Петербурга за IV кв. 2025 года

Рынок стрит‑ритейла в спальных районах Санкт‑Петербурга по итогам IV квартала 2025 года остаётся перегретым: спрос устойчиво превышает предложение, арендные ставки продолжают рост, а дефицит качественных помещений в новых и сложившихся «спальниках» усиливается. На фоне повышенной ротации и роста вакансии на центральных улицах, периферийные жилые массивы закрепляют статус более предсказуемых и доходных локаций для торговой недвижимости шаговой доступности.

Краткие выводы по рынку

  • К концу 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга сократился примерно на 20%, при этом спрос на встроенную коммерцию вырос примерно на 8%, что привело к ускоренному заполнению лотов в спальных районах и дефициту площадей формата 50–100 м².

  • Средний уровень арендных ставок встроенной коммерции в новых ЖК в спальных районах, по оценкам рынка, сместился от 1 700–2 000 к 2 000–2 200 руб./м² в месяц, реализуя ранее озвученный прогноз роста на 7–8% за 2025 год.

  • Наиболее трафиковые точки в спальных зонах (Приморский, Московский, Невский районы, Мурино, Красносельский и другие крупные жилые массивы) по‑прежнему демонстрируют верхний диапазон ставок на уровне 4 000–5 000 руб./м² в месяц за счёт высокой плотности населения и устойчивого пешеходного трафика.

  • В стрит‑ритейле на центральных улицах по итогам 2025 года закрытия превысили открытия более чем на 500 объектов: около 470 открытий против 510 закрытий, при этом ротация арендаторов и рост вакансии концентрируются именно в ключевых торговых коридорах.

  • На конец IV квартала 2025 года вакантность стрит‑ритейла на ключевых торговых коридорах Санкт‑Петербурга достигла около 6,3%, тогда как профильные обзоры оценивают целевой диапазон по рынку стрит‑ритейла в целом на уровне 5–7%; спальные районы за счёт дефицита встроенной коммерции тяготеют к нижней границе этого диапазона.

Общий уровень арендных ставок

Базовый диапазон в массовом сегменте
Исследование по встроенной коммерции в ЖК фиксирует для Санкт‑Петербурга диапазон арендных ставок 20–24 тыс. руб./м² в год для встроенных помещений в жилых комплексах, что соответствует уровню около 1 700–2 000 руб./м² в месяц.​
С учётом зафиксированного в 2025 году роста спроса на 8% при одновременном снижении ввода на 20% и прогнозируемого увеличения ставок на 7–8% оценивается, что к концу года средние арендные платежи во встроенной коммерции спальных районов вплотную подошли к уровню 2 000–2 200 руб./м² в месяц.

Трафиковые точки спальных районов
По данным консалтинговых обзоров петербургского рынка, ещё в середине 2024 года верхняя граница запрашиваемых ставок во встроенной коммерции достигала 5 000 руб./м² в месяц в Приморском, Московском и Невском районах и около 4 000 руб./м² в Мурино и Красносельском районе, что сопоставимо с рядом второстепенных центральных улиц.
К IV кварталу 2025 года, на фоне ограничения нового предложения и роста трафика в крупных жилых массивах, этот верхний диапазон сохранился, а по отдельным уникальным локациям (узлы пересадок, плотные кварталы у метро) стал рыночным ориентиром для новых сделок.

Динамика арендных ставок в течение 2025 года
Статьи РБК и городских деловых изданий фиксируют общее удорожание коммерческих помещений для бизнеса в Петербурге в 2025 году, связывая его с ростом себестоимости строительства, сокращением объёма нового предложения и сохранением высокого спроса со стороны ритейла и сервисных компаний.
Материалы региональных СМИ и отраслевых аналитиков, подводящих итоги 2025 года, подтверждают, что прогноз роста ставок на 7–8% до уровня около 2 200 руб./м² в месяц в сегменте встроенной коммерции реализовался в верхней части массового диапазона, особенно в наиболее востребованных спальных локациях.

Уровень вакантности стрит‑ритейла и встроенной коммерции

Встроенная коммерция в новых и действующих ЖК

  • В течение 2025 года в Петербурге было введено существенно меньше коммерческих площадей в новых жилых комплексах: объём ввода стрит‑ритейла в новостройках сократился примерно на 20% по сравнению с предыдущим периодом.
  • На этом фоне спрос на встроенную коммерцию вырос на 8% за девять месяцев 2025 года, а к концу года ключевым дефицитным форматом стали помещения площадью 50–100 м² под магазины повседневного спроса, услуги и пункты выдачи заказов.
  • Исследование по встроенной коммерции показывает, что в качественных жилых проектах заполняемость коммерческих помещений достигает 84% и более, а Санкт‑Петербург обеспечивает инвесторам доходность порядка 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года, что поддерживает низкий уровень вакантности в спальных районах.​

Таким образом, по итогам IV квартала 2025 года встроенная коммерция в спальных районах характеризуется минимальной вакантностью, при которой свободные лоты быстро находят арендаторов или покупателей, а большая часть оборота приходится на ротацию действующих операторов и точечную продажу новых помещений.

Уличный стрит‑ритейл в жилых массивах

  • Ещё ранее аналитика JLL и профильных порталов показывала высокую насыщенность стрит‑ритейлом зон около станций метро в спальных районах: только вокруг 18 станций метро фиксировалось порядка 2,7 тыс. объектов с уличными входами, что задаёт устойчивую планку плотности предложения.​
  • К концу 2025 года структуру стрит‑ритейла во многом формируют операторы общественного питания, fashion, продуктовые форматы, ювелирные и сувенирные магазины, а также растущий сегмент пунктов выдачи заказов — на это указывают сводные данные NF Group и отраслевые обзоры по ротации арендаторов.
  • На фоне того, что в центре города за 2025 год было зафиксировано около 470 открытий и порядка 510 закрытий объектов стрит‑ритейла, эксперты отмечают постепенное смещение части форматов из центральных улиц в жилые районы, где трафик более устойчив, а соотношение ставки и выручки — предсказуемее.

По итогам 2025 года профильные аналитики оценивают, что в целом по сегменту стрит‑ритейла уровень вакантности закрепился в диапазоне около 5–7%, при этом дефицит качественных улиц и встроенных помещений в спальных районах не позволяет вакантности там приблизиться к значениям центральных коридоров.

Изменение условий и ключевые факторы в IV квартале 2025 года

Сокращение ввода и дефицит предложения

  • Материалы Piter.tv и городских СМИ подчёркивают, что по итогам 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга упал примерно на 20%, тогда как интерес к встроенной коммерции и сделкам с такими помещениями продолжал расти.
  • На рынке фиксируется дефицит лотов именно в массовом диапазоне 50–100 м², который наиболее востребован сетевыми ритейлерами, локальными сервисами и операторскими форматами (аптеки, офлайн‑подразделения e‑commerce, пункты выдачи заказов маркетплейсов).
  • Девелоперы всё активнее рассматривают встроенную коммерцию как отдельный инвестиционный продукт: часть помещений продаётся на ранних стадиях строительства, часть удерживается в собственности и сдается по единой концепции, что дополнительно ограничивает свободный объём рынка в спальных районах.

Спрос на «15‑минутный город» и локальные сервисы

  • Концепция 15‑минутной доступности — наличие ключевых сервисов в шаговой доступности от дома — стала одним из основных драйверов развития встроенной коммерции и стрит‑ритейла в спальных районах, что фиксируется как в аналитике девелоперов, так и в обзорах по встроенным помещениям.
  • В крупных жилых массивах типа Мурино, Кудрово, новых кварталов в Приморском, Московском и Невском районах сформировались полноценные пояса локального стрит‑ритейла с доминированием продуктов повседневного спроса, услуг и общепита, что снижает зависимость жителей от центральных торговых улиц.

Переток спроса с центра в спальные районы

  • По данным NF Group, в 2025 году на центральных торговых улицах Петербурга закрытия объектов стрит‑ритейла превысили открытия примерно на 9%, что отражает усиление ротации арендаторов и более осторожный подход бизнеса к центральным локациям.
  • Аналитики Maris и деловые СМИ сообщают, что к III кварталу 2025 года уровень вакантности в стрит‑ритейле на основных торговых коридорах достиг около 8%, а число закрытий превысило число открытий на 25%; по оценке Nikoliers, к концу года вакансия на ключевых коридорах закрепилась примерно на 6,3%, что выше уровня 2024 года на 1,5 п.п.
  • На этом фоне ряд операторов общественного питания, fashion‑ритейла и сервисов свернул или оптимизировал присутствие в центре, перераспределяя развитие в пользу сильных спальных локаций с более устойчивым спросом и меньшими рисками простоя.

Инвестиционный интерес к встроенной коммерции

  • Исследование NEOMAKER фиксирует, что встроенная коммерция в ЖК обеспечивает инвесторам доходность порядка 9–12% годовых при сроке окупаемости 12–22 года, а Санкт‑Петербург в сравнительном анализе городов России демонстрирует один из лучших балансов входа и доходности.​
  • Отраслевые обзоры отмечают, что часть частных инвесторов смещается из жилого сегмента в сторону коммерческих помещений в новых комплексах, рассматривая их как более предсказуемый источник кэш‑флоу: при удачной локации качественные помещения в спальных районах практически не простаивают.

Итоги о состоянии рынка стрит‑ритейла в спальных районах за IV квартал 2025 года

К концу IV квартала 2025 года рынок стрит‑ритейла и встроенной коммерции в спальных районах Санкт‑Петербурга характеризуется сочетанием дефицита качественных помещений, повышенной инвестиционной привлекательности и устойчивого локального спроса на фоне умеренного охлаждения активности на центральных улицах. Средний диапазон арендных ставок во встроенной коммерции в новых и обновляемых жилых массивах сместился к уровню 2 000–2 200 руб./м² в месяц, а в наиболее трафиковых локациях по‑прежнему зафиксированы ставки 4 000–5 000 руб./м² в месяц, что ставит лучшие спальные локации вровень со второстепенными центральными коридорами.

Низкая вакантность встроенной коммерции, рост доли сделок с помещениями 50–100 м², а также смещение части операторов и инвесторов из центра в спальные районы формируют устойчивый тренд на укрепление роли жилых массивов как ключевого драйвера рынка торговой недвижимости Петербурга в среднесрочной перспективе. Для девелоперов и владельцев это означает необходимость более тщательного планирования встроенной коммерции в новых проектах и активного управления пулом арендаторов в уже сформировавшихся спальных локациях.

Источники:

РБК Санкт-Петербург. В Петербурге резко дорожают ставки аренды помещений на первых этажах новостроек. 02.07.2024. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/03/07/2024/668560199a7947fb719b1dfe​

78.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Петербурга на пороге дефицита. 09.01.2026. URL: https://78.ru/news/2026-01-10/stritriteil-v-spalnih-raionah-peterburga-na-poroge-deficita​

Московский комсомолец в Петербурге. Стрит‑ритейл в Петербурге уперся в нехватку площадей. 09.01.2026. URL: https://spb.mk.ru/social/2026/01/10/stritriteyl-v-peterburge-upersya-v-nekhvatku-ploshhadey.html​

Piter.tv. Ввод стрит‑ритейла в петербургских новостройках упал на 20%. 31.12.2025. URL: https://piter.tv/event/vvod_kommercheskih_pomeschenij_v_novostrojkah_spb/​

РБК Санкт-Петербург. Почему в Петербурге дорожают помещения для бизнеса. 04.12.2025. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/05/12/2025/6932d6b19a7947245633c922​

Коммерсантъ. Стрит‑ритейл подбирается к дефициту. 09.01.2026. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8335880​

NEOMAKER.RU (ДЕЛАЙНОВОЕ.РФ). Комплексный анализ рынка встроенной коммерции в ЖК по городам России (2025). 27–28.11.2025. URL: https://www.neomaker.ru/analyses/tpost/thrpa4lmj1-kompleksnii-analiz-rinka-vstroennoi-komm

Malls.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Санкт‑Петербурга. 15.11.2016. URL: https://www.malls.ru/rus/analytics/strit-riteyl-v-spalnykh-rayonakh-sankt-peterburga.shtml​

NSP.ru (Недвижимость и строительство Петербурга). Стрит‑ритейл в крупных жилых массивах Петербурга. 08.03.2021. URL: https://nsp.ru/27881-murino-novyi-nevskii​

Glavstroy‑СПб. Бизнес шаговой доступности: коммерческие помещения в ЖК востребованы в эпоху 15‑минутного города. 22.09.2020. URL: https://glavstroy-spb.ru/press-center/article_biznes-shagovoy-dostupnosti-kommercheskie-pomeshcheniya-v-zhk-vostrebovany-v-epokh​

Malls.ru. Девелоперы пересматривают стратегию встроенных помещений в ЖК. 23.02.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/developery-peresmatrivayut-strategiyu-vstroennykh-pomeshcheniy-v-zhk.shtml​

Malls.ru. Рынок торговой недвижимости Санкт‑Петербурга: рост вакантности на фоне новых открытий. 09.07.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/rynok-torgovoy-nedvizhimosti-sankt-peterburga-rost-vakantnosti-na-fone-novykh-otkrytiy.shtml​

Retail.ru. В 2025 году на улицах Санкт‑Петербурга закрылись более 500 объектов стрит‑ритейла. 18.12.2025. URL: https://www.retail.ru/news/v-2025-godu-na-ulitsakh-sankt-peterburga-zakrylis-bolee-500-obektov-strit-riteyl-19-dekabrya-2025-272/​

Retail.ru / NF Group. Вакантность на основных торговых улицах Петербурга выросла за год. 07.12.2025. URL: https://www.retail.ru/news/nf-group-vakantnost-na-osnovnykh-torgovykh-koridorakh-peterburga-vyrosla-za-god--8-dekabrya-2025-2722​

Maris | Colliers International (через arspb.ru). Maris: Итоги 3 квартала в стрит‑ритейле Петербурга. 29.10.2025. URL: https://arspb.ru/news_analytics/detail/2196f60eb55311f086c8b4b52f561288/ ​

Nikoliers. Итоги 2025 | Россия | Торговая недвижимость. Стрит‑ритейл. 25.12.2025. URL: https://nikoliers.ru/analytics/itogi-2025-rossiya-sankt-peterburg-torgovaya-nedvizhimost-strit-riteyl/ ​

Коммерсантъ. Число закрытий стрит‑ритейла на главных торговых улицах Петербурга превысило количество открытий. 14.10.2025. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8120660​

Деловой Петербург. Число закрытий в стрит‑ретейле Петербурга на 25% превысило число открытий. 19.10.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/10/19/chislo-zakritij-v-strit-retejle​

Деловой Петербург. Стрит‑ритейл СПб 2025: улицы, бренды, прогноз. 07.04.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/04/08/hleb-nasushhnij--rekordi-i-rotacija​

Логирус / Logistics.ru. Как меняются ключевые торговые коридоры Петербурга в 2025 году. 14.10.2025. URL: https://logistics.ru/riteyl/kak-menyayutsya-klyuchevye-torgovye-koridory-peterburga-signal-k-peresborke​

New Retail. На торговых улицах Петербурга зафиксирован небольшой рост вакантности. 15.10.2025. URL: https://new-retail.ru/novosti/retail/na_torgovykh_ulitsakh_peterburga_zafiksirovan_nebolshoy_rost_vakantnosti/​

Фонтанка.ру. Доля свободных площадей в стрит‑ретейле Петербурга растёт. 09.12.2025. URL: https://www.fontanka.ru/2025/12/09/76165091/​

CRE.ru. Торговая площадь: каким стал 2025‑й для ТЦ, e‑commerce и стрит‑ритейла. 23.12.2025. URL: https://cre.ru/analytics/100776
]]> III квартал 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл http://litashrealty.ru/tpost/ob6024r2k1-iii-kvartal-2025-sankt-peterburg-torgova http://litashrealty.ru/tpost/ob6024r2k1-iii-kvartal-2025-sankt-peterburg-torgova?amp=true Fri, 03 Oct 2025 12:00:00 +0300 Gregory Willson Аналитический отчет о состоянии рынка стрит-ритейл недвижимости Санкт-Петербурга за III квартал 2025 года

III квартал 2025 | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл

Исследование рынка стрит‑ритейла Санкт‑Петербурга за III кв. 2025 года

Общий уровень арендных ставок

Массовый сегмент встроенной коммерции в новых ЖК

По данным профильного исследования встроенной коммерции в жилых комплексах, Санкт‑Петербург относится к рынкам с «оптимальным балансом входа и доходности», где для встроенной коммерции в спальных районах и новых ЖК характерен диапазон арендных ставок 20–24 тыс. руб./м² в год, что соответствует примерно 1 700–2 000 руб./м² в месяц.​

Отдельные отраслевые обзоры по петербургским новостройкам подтверждают, что к концу 2024 года средняя ставка аренды коммерческих помещений в новых домах вышла на уровень около 2 000 руб./м² в месяц, показав двузначный рост за год.

Трафиковые локации в спальных районах

Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» фиксировал к середине 2024 года верхнюю границу запрашиваемых ставок на встроенную коммерцию в Приморском, Московском и Невском районах на уровне до 5 000 руб./м² в месяц, а в Мурино и Красносельском районе — до 4 000 руб./м² в месяц.​

Такие ставки характерны для помещений с максимальным пешеходным и транспортным трафиком — у станций метро, на крупных магистралях и в узлах пересадок в густонаселённых спальных массивах.

Изменение ставок в 2025 году

По итогам 2025 года ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга уменьшился примерно на 20%, тогда как спрос на встроенную коммерцию за девять месяцев вырос на 8%, что усилило дисбаланс в пользу арендаторов и инвесторов, уже присутствующих на рынке.

При таком соотношении спроса и предложения аналитики ожидают рост арендных ставок ещё на 7–8% — до ориентира порядка 2 200 руб./м² в месяц в массовом сегменте встроенной коммерции в спальных районах.

Уровень вакантности стрит‑ритейла и встроенной коммерции

Встроенная коммерция в новых ЖК

  • По результатам 2025 года объём ввода коммерческих помещений в жилых новостройках Петербурга сократился примерно на 20%, при этом количество сделок по встроенной коммерции выросло: спрос за девять месяцев увеличился на 8% и по итогам года оценивается около 2 000 сделок.
  • На рынке фиксируется концентрация интереса на помещениях площадью 50–100 м², предназначенных под магазины повседневного спроса, бытовые услуги и пункты выдачи заказов маркетплейсов, что ускоряет заполнение именно этой категории лотов.
  • Профильное исследование встроенной коммерции показывает, что в качественных проектах ЖК заполняемость коммерческих помещений достигает 84% и выше, а Санкт‑Петербург в сравнительном анализе российских городов демонстрирует один из лучших показателей по сочетанию доходности (9–12% годовых) и горизонта окупаемости (12–22 года).​

На этом фоне в спальных районах формируется устойчиво низкий уровень вакантности встроенной коммерции, который компенсируется в основном за счёт естественной ротации арендаторов и точечной девелоперской активности.

Стрит‑ритейл вдоль улиц в спальных районах

  • Аналитика JLL по стрит‑ритейлу у станций метро в спальных районах Петербурга указывает на высокую насыщенность локаций торговыми и сервисными объектами: только в зоне влияния 18 станций метро зафиксировано около 2,7 тыс. объектов с уличным входом.​
  • Лидером по обеспеченности стрит‑ритейлом является зона станции «Комендантский проспект» (133 объекта на 1 млн человек ежемесячного пассажиропотока), где сформировался особенно плотный пояс магазинов и сервисов, ориентированных на жителей густонаселённых районов.​
  • Дополнительные полевые и новостные оценки показывают, что арендаторы в спальных районах всё чаще перемещаются из центральных улиц, где доля свободных площадей в стрит‑ритейле в 2025 году выросла с 6 до 7%, в пользу более прогнозируемого локального спроса и меньших арендных платежей.

Для спальных районов это выражается в сокращении реального выбора для новых арендаторов и усилении конкуренции за наиболее удачные фасадные помещения с витринным остеклением.

Изменение условий и причинные факторы

Сокращение ввода и дефицит предложения

  • В 2025 году ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга уменьшился примерно на 20%, тогда как интерес к встроенным помещениям продолжил расти, что привело к нехватке свободных лотов именно в спальных районах.
  • Девелоперы всё активнее управляют коммерческими помещениями как самостоятельным активом: часть площадей реализуется на ранних стадиях строительства, часть остаётся под управлением девелопера, что позволяет более жёстко контролировать пул арендаторов и арендную политику, но ограничивает объём свободного рынка.

Спрос на «15‑минутный город» и локальные сервисы

  • Материалы «Коммерсанта» и городских СМИ подчёркивают влияние формата «15‑минутной доступности»: жители ожидают наличие ключевых сервисов (продукты, аптека, бытовые услуги, кафе, ПВЗ) в пределах короткой пешей доступности от дома.
  • Встроенная коммерция рассматривается как базовый элемент экосистемы современных ЖК, особенно в проектах квартальной застройки и комплексного освоения территорий; под неё закладывается от 2,5 до 15% общей площади комплекса, а доля встроенных помещений в структуре проектов Петербурга за последние годы выросла до примерно 6%.

Переток спроса с центра на «спальники»

  • В центральных районах Петербурга доля свободных площадей в стрит‑ритейле по итогам 2025 года увеличилась с 6 до 7%, а число закрытий магазинов на основных улицах превысило количество открытий.
  • Рост затрат и снижение маржинальности для ряда форматов (особенно в общественном питании и fashion) делают присутствие в центре менее устойчивым, чем точка в сильном спальном районе с верным локальным спросом, что стимулирует перенос части сетей и локальных операторов ближе к месту проживания клиентов.

Поведение инвесторов и собственников

  • Согласно специализированному обзору встроенной коммерции, Санкт‑Петербург обеспечивает инвесторам доходность порядка 9–12% годовых и срок окупаемости 12–22 года, что делает встроенную коммерцию в спальных районах конкурентной альтернативой жилым вложениям.​
  • Ряд публикаций подчёркивает, что коммерческие помещения в новых микрорайонах воспринимаются частными инвесторами как менее рискованный актив по сравнению с жильём: риск простоев относительно невелик, а спрос со стороны малого бизнеса и федеральных сетей остаётся устойчивым.

Итоги о состоянии рынка стрит‑ритейла в спальных районах за III квартал 2025 года

К завершению III квартала 2025 года рынок стрит‑ритейла и встроенной коммерции в спальных районах Санкт‑Петербурга находится в фазе устойчивого роста арендных ставок при ограниченном объёме нового предложения и высоком уровне заполняемости существующих помещений. Средний диапазон арендных ставок для встроенной коммерции в новых ЖК закрепился на уровне 1 700–2 000 руб./м² в месяц, а по итогам 2025 года ожидается смещение к 2 200 руб./м² на фоне опережающего роста спроса; по наиболее трафиковым локациям спальных районов ставки достигают 4 000–5 000 руб./м² в месяц.

Уровень вакантности в спальных районах остаётся низким: встроенная коммерция и уличные помещения в новых и сложившихся жилых массивах быстро находят арендаторов, особенно в диапазоне площадей 50–100 м², востребованном сетевым и локальным ритейлом, сервисами и пунктами выдачи заказов. На фоне роста свободных площадей в центре города это подтверждает разворот стратегий ритейлеров и инвесторов в сторону устойчивого локального спроса и формата «магазин у дома», что усиливает значение спальных районов как ключевого драйвера рынка торговой недвижимости Санкт‑Петербурга в среднесрочной перспективе.

Источники:

РБК Санкт-Петербург. В Петербурге резко дорожают ставки аренды помещений на первых этажах новостроек. 02.07.2024. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/03/07/2024/668560199a7947fb719b1dfe

78.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Петербурга на пороге дефицита. 09.01.2026. URL: https://78.ru/news/2026-01-10/stritriteil-v-spalnih-raionah-peterburga-na-poroge-deficita

Московский комсомолец в Петербурге. Стрит‑ритейл в Петербурге уперся в нехватку площадей. 09.01.2026. URL: https://spb.mk.ru/social/2026/01/10/stritriteyl-v-peterburge-upersya-v-nekhvatku-ploshhadey.html

Piter.tv. Ввод стрит‑ритейла в петербургских новостройках упал на 20%. 31.12.2025. URL: https://piter.tv/event/vvod_kommercheskih_pomeschenij_v_novostrojkah_spb/

Коммерсантъ. Стрит‑ритейл подбирается к дефициту. 09.01.2026. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8335880

РБК Санкт-Петербург. Почему в Петербурге дорожают помещения для бизнеса. 04.12.2025. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/05/12/2025/6932d6b19a7947245633c922

NEOMAKER.RU (ДЕЛАЙНОВОЕ.РФ). Комплексный анализ рынка встроенной коммерции в ЖК по городам России (2025). 27–28.11.2025. URL: https://www.neomaker.ru/analyses/tpost/thrpa4lmj1-kompleksnii-analiz-rinka-vstroennoi-komm

Malls.ru. Стрит‑ритейл в спальных районах Санкт‑Петербурга. 15.11.2016. URL: https://www.malls.ru/rus/analytics/strit-riteyl-v-spalnykh-rayonakh-sankt-peterburga.shtml

NSP.ru (Недвижимость и строительство Петербурга). Стрит‑ритейл в крупных жилых массивах Петербурга. 08.03.2021. URL: https://nsp.ru/27881-murino-novyi-nevskii

Retail.ru. СПб. Стрит‑ритейл идет в спальные районы. 15.11.2016. URL: https://www.retail.ru/news/spb-strit-riteyl-idet-v-spalnye-rayony/

Glavstroy‑СПб. Бизнес шаговой доступности: коммерческие помещения в ЖК востребованы в эпоху 15‑минутного города. 22.09.2020. URL: https://glavstroy-spb.ru/press-center/article_biznes-shagovoy-dostupnosti-kommercheskie-pomeshcheniya-v-zhk-vostrebovany-v-epokh

Malls.ru. Девелоперы пересматривают стратегию встроенных помещений в ЖК. 23.02.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/developery-peresmatrivayut-strategiyu-vstroennykh-pomeshcheniy-v-zhk.shtml

Malls.ru. Рынок торговой недвижимости Санкт‑Петербурга: рост вакантности на фоне новых открытий. 09.07.2025. URL: https://www.malls.ru/rus/news/rynok-torgovoy-nedvizhimosti-sankt-peterburga-rost-vakantnosti-na-fone-novykh-otkrytiy.shtml

Maris | Colliers International (через arspb.ru). Maris: Итоги 3 квартала в стрит‑ритейле Петербурга. 29.10.2025. URL: https://arspb.ru/news_analytics/detail/2196f60eb55311f086c8b4b52f561288/

Nikoliers. Санкт‑Петербург | Торговая недвижимость. Стрит‑ритейл. Итоги III квартала 2025 года. 04.02.2026. URL: https://nikoliers.ru/analytics/iii-kvartal-2025-rossiya-sankt-peterburg-torgovaya-nedvizhimost-strit-riteyl/

NF Group. Вакантность на основных торговых улицах Петербурга выросла за год. 07.12.2025. URL: https://www.retail.ru/news/nf-group-vakantnost-na-osnovnykh-torgovykh-koridorakh-peterburga-vyrosla-za-god--8-dekabrya-2025-2722

Деловой Петербург. Число закрытий в стрит‑ретейле Петербурга на 25% превысило число открытий. 19.10.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/10/19/chislo-zakritij-v-strit-retejle

Деловой Петербург. Вакантность на главных торговых улицах Петербурга выросла. 07.12.2025. URL: https://www.dp.ru/a/2025/12/08/vakantnost-na-glavnih-torgovih

Коммерсантъ. Фешен и общепит снижают присутствие. 20.10.2025. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8139126

Логирус / Logistics.ru. Как меняются ключевые торговые коридоры Петербурга в 2025 году. 14.10.2025. URL: https://logistics.ru/riteyl/kak-menyayutsya-klyuchevye-torgovye-koridory-peterburga-signal-k-peresborke

New Retail. На торговых улицах Петербурга зафиксирован небольшой рост вакантности. 15.10.2025. URL: https://new-retail.ru/novosti/retail/na_torgovykh_ulitsakh_peterburga_zafiksirovan_nebolshoy_rost_vakantnosti/

Фонтанка.ру. Доля свободных площадей в стрит‑ретейле Петербурга растёт. 09.12.2025. URL: https://www.fontanka.ru/2025/12/09/76165091/
]]>